曼谷邦蘇區豪宅95E1全解析：地段、規格、投資潛力

95E1（又稱「九十五 East One」）在泰國曼谷的超豪華電梯別墅案的「開箱式介紹＋解讀」——用比較白話、生活化的角度幫你理解這個建案的設計亮點、住起來的感受、以及投資／自住時該注意的關鍵。

一、建案基本概況 &賣點亮點

先從「這是哪裡、是什麼樣的房子」開始看。

地點與開發商

• 這個案子位於曼谷東部、邦卡皮區（Bang Kapi），“Soi Yothin Phattana 3”這條巷子裏。 
• 開發商是 SC ASSET Public Company Limited（簡稱「SC ASSET」），專做曼谷的高端住宅。 
• 它主打的是「電梯別墅」（也就是每棟獨立／半獨立、有電梯直達的豪宅式住宅）而不是一般公寓。 

面積與戶型／功能配置

• 每戶建築面積約 842 m² 或 846 m²。 
• 每戶為地上3層別墅，擁有 4 間臥室 + 超跑車庫 +私人游泳池 +屋頂花園等超豪華配置。 
• 車位至少可停放五輛車，含一個超跑車庫。 
• 智慧／綠能配備也很進階：如智慧家居系統、電動車充電樁、太陽能屋頂、空氣品質管理系統等。 

價格與投資亮點

• 每平方米約為泰銖 ฿ 154,000 ／m² 的定價水準（僅共參考，價格會依市場狀況而有不同） 。 
• 預計完工時程大約是 2025 年第4季。 
• 對於有意進入曼谷高端住宅市場、或希望具備收藏、資產升值潛力的人來說，是一個「旗艦級」標的。

二、住起來的「生活體驗畫面」

從空間、細節、使用情境三面來細看。

空間感與豪華氛圍

• 客廳採雙層挑高設計（約 6.2 公尺高度），這樣的高度在住宅中非常罕見，讓視覺直接往上延伸，有種「大廳」的震撼感。 
• 落地窗＋游泳池景觀設計，讓室內外視線打通，從客廳就能看到戶外水景與綠意，營造出度假別墅的感受。
• 屋頂花園提供另一層放鬆與社交的場域：夜晚可在此開個小派對、或早上咖啡配綠意、傍晚吹風看城市景。 

功能豐富，生活彈性大

• 超跑車庫與 Man Cave（私人娛樂室）設計，對車迷、收藏家、甚至喜歡在家款待朋友、娛樂聚會的人來說，是蠻夢幻的配置。 
• 智慧家居 +電動車充電樁 +太陽能屋頂，這些設計不只是「奢華裝飾」，也反映未來生活趨勢（綠能、智慧化、車電化）——換句話說，這房子並非僅為今天設計，也為未來考量。
• 車位5個 +超跑車庫，對於有多車家庭、訪客多、經常款待朋友／親戚來住的人來說，非常適合。

住戶日常想像

早上：拉開落地窗看向私人泳池、倒杯咖啡到屋頂花園。

白天：家裡辦公／閱讀於私人圖書館區、或在 Man Cave 放鬆。

傍晚：停好車在超跑車庫，朋友來訪聚會在屋頂花園或客廳。

夜晚：智慧家居調整燈光、空氣品質系統檢測環境、車電已充好。

三、這個案／買房考量：優點 & 需留意點

在考慮這樣豪宅時，不只看「好在哪裡」，也要看到「可能的風險／需要注意的地方」。

優點

• 地段佳：交通動線良好，靠近主要快速道路／高速公路入口。舉例來說，官方資料顯示距離 Ekkamai-Ramintra 高速公路/Chalong Rat Expressway 約 650–700 米。 
• 未來潛力：在曼谷東部快速發展區域，豪宅稀缺，對於資產保存或增值有一定潛力。
• 功能齊全：從車庫、泳池、屋頂花園、智慧系統、綠能設施等，一應俱全，少見於一般住宅。
• 品牌開發商＋頂級規格：SC ASSET 在高端住宅有經驗，對於品質、售後比較有保障。

需留意／風險點

• 價格門檻高：這樣面積＋規格，投入成本相當可觀。如果用來投資或出租，要確認租金／使用率是否能支持。
• 管理與維護成本高：私人泳池、屋頂花園、大車庫、多車位、智慧系統都意味著日後維護費／稅費／清潔／管理人力等成本會比一般房子高。
• 市場定位窄：這種豪宅針對的是高端買家／租戶群。假如目的是出租，租戶群可能比較有限，不像一般小戶那樣容易。
• 区域交通雖好但仍要看「最後一哩」便利性：雖然靠高速公路入口，但日常如BTS/MRT捷運、生活機能（超市、學校、醫療）也要一併評估。
• 匯率、法律、所有權制度：對非泰國人士來說，購房泰國還有外國人持有權、稅務、匯出匯入、租賃管理、當地法規等需慎重。

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四、對「理財／投資」角度的解析

對照你前面提到「買房是資產還是負債」的理財觀念，來看這個案子在兩種情境下的意義。

若以自住為主

• 如果你是自己住，這房子把「生活質感」提升到極高層次：外觀、內裝、設備、車位、娛樂空間都頂級。
• 但從你理財模型看：若自住，那麼在出售之前，這房子“成本”比較高（維護、稅費、購置成本）且租金回報可能不是主導，那麼從純投資回報來看，可能被界定為「負向資產」。
• 因此若以自住為目的，最重要的是「你真的喜歡這種生活方式／能經常使用這些空間」而不是單純期望資產增值。

若以投資／出租為主

若市場對於這類豪宅需求穩定，且區域交通/生活機能持續提升，則增值潛力會更強。

若你打算買來出租、或作為資產置放，那麼重點就在於「租金回報率」是否優於房貸利率（或替代投資的機會成本）＋「區域發展潛力」＋「維護成本」是否合理。

在這個案子裡，因為規格非常高、面積也大，租金一定比一般住宅高，但租戶群也較特殊；因此「房租投報率大於貸款利率」這塊需仔細估算。

EXQUISITE-H

EXQUISITE-V

五、總結與建議

如果要一句話總結：

「95E1 是一棟為頂級生活打開的豪宅別墅，如果你追求品質、空間、車位與奢華配置，那它可以讓你過不一樣的生活；但如果是純粹理財或投資買房，要做好成本、回報、租戶等細節的功課。」

建議你下一步可以做的：

• 實地（或線上）看屋：看戶型、車庫、高度、窗景、屋頂花園實況。
• 詢問維護管理費用、地稅、保險、屋齡、交屋後可能需的更新費用。
• 評估該區域的出租需求：豪宅租戶目前在當地是不是常態、租金水平是多少、空置率如何。
• 比較貸款利率／資金成本：如果貸款或外匯有特別成本，要把這部分算進回報中。
• 若你是中產或青年族群考慮海外買房，也要確認法律、匯率、稅務、所有權結構等是否清楚。